Какие вопросы задавать в отделе продаж застройщика?

отдел продаж

Пришло время, и вы подыскиваете квартиру в новостройке. Первое, что приходит на ум, — это те яркие рекламные билборды вдоль дороги, реклама в вагонах метро и надоедливые баннеры, преследующие вас в интернете. Они буквально кричат: “приди и купи квартиру у нас по самой низкой цене”. Часто попадаются варианты с ценой 9000-10000 грн/м², да еще и в центральных районах Киева. Да, это жилые комплексы которые находятся на стадии строительства. Купив в них квартиру, доведется подождать несколько лет, пока застройщик дом достроит, введет в эксплуатацию и получит почтовый адрес, после чего начнется процедура подготовки выдачи документов на право собственности и, наконец, выдача самого права собственности.  Завершающий этап — передача застройщиком объекта на баланс ЖЕКа. Это цепочка основных этапов через которые проходят все инвесторы, если не вдаваться в детали.

Для того чтобы вы не попались на маркетинговый крючок недобросовестного застройщика, постараюсь пролить свет на основные моменты выбора недвижимости среди всего разнообразия, имеющегося не сегодняшний день на рынке.

Итак, посетив отдел продаж застройщика, рекомендую сразу абстрагироваться от всей пафосности и заманчивости предложений, которые через рекламные носители выманивали у вас доверие к  компании застройщика или строящегося объекта. Поверьте, избыток рекламных предложений ничего кроме удорожания конечной цены за 1 м² не несет.

Зайдя в отдел продаж и задав вопрос: где же эта прекрасная квартира, которая мелькает на всех рекламных носителях с указанной ценой, приготовьтесь услышать “да, эта квартира у нас есть, она расположена на первом этаже с маленькими окнами, смотрящими в торец соседнего здания, но у нас есть точно такая же на 10 этаже и с панорамными окнами на озеро”. Цена такой квартиры будет на 10-20% дороже. Для того, что бы и в этом случае не стать жертвой очередной аферы или долгостроя, вам следует задаться следующими вопросами в отделе продаж застройщика:

[su_button url=»http://www.bestate.com.ua/wp-content/uploads/2015/02/Опросник-покупателя-недвижимости.zip» style=»flat» background=»#1E73BE»]Загрузить лист-шпаргалку[/su_button] с вопросами для отдела продаж

1. Какие правоустанавливающие документы на землю имеются для отведения земли под застройку?

Это может быть:

  • госакт, подтверждающий право собственности застройщика на строительный участок
  • договор аренды на земельный участок
  • свидетельство о праве собственности на участок

2. Какое целевое назначение земельного участка?

О целевом назначении участка говорится в одном из указанных выше документов. Целевое назначение должно соответствовать характеристике строящегося объекта. Так для большого жилого комплекса целевое назначение земли будет звучать “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку”. Если же в документе говорится “для колективного садівництва” то на таком участке строительство многоэтажного жилого здания будет за приделами закона (Ссылка на государственную классификацию земельных участков).

Будьте бдительны: если в целевом назначении земли значится “під індивідуальну житлову забудову”, — это  не значит, что на ней можно возводить здания выше 4 этажей,  соответственно, о строительстве многоквартирных домов речи идти не может.

Стандартная отговорка менеджера отдела продаж — документы по смене целевого назначения находятся на рассмотрении в городской администрации. Конечно же, если корни руководства компании застройщика ведут в городской совет, то риски здесь могут быть 50/50, но я бы вкладываться в такое проект не рекомендовал.

3. Есть ли разрешение на проведение строительных работ?

Объекты с многоквартиными домами подразделяются на разные категории сложности строительства (пожарной безопасности) из-за чего застройщик обязан до начала возведения первого этажа здания получить документ, дающий разрешение на строительство.

Этим документом является:

  • Декларация о начале проведения строительных работ, завереная ГАСКом. В этом случае следует обратить внимание на указанную в декларации этажность строительства и сравнить его с той этажностью, которая рекламируется застройщиком для продажи. Если по факту здание возводится большей этажности, нежели указано в декларации, то данное строительство несет огромные риски для инвесторов.

или

  • Разрешение на проведение строительных работ. Если у застройщика есть такой документ — это очень положительный момент. В данном случае риск инвестирования сводится к минимуму. Но для перестраховки можно попросить ознакомиться с “Експертним звітом щодо розгляду проектної документації”, который выдает ДП “Укрдержбудеспертиза”. В нем вы найдете всю требуемую информацию для сравнения ее с фактическими действиями застройщика.

4. Какая схема продажи прав на недвижимость?

Здесь стоит отметить, что когда вы вкладываете средства в строящийся объект, вы приобретаете права, которые дают возможность после окончания строительства получить квадратные метры, за которые вы заплатили. На сегодняшний день большинство застройщиков использует следующие схемы продажи данных прав:

  • предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости;
  • продажа облигаций с последующим обменом на квадратные метры жилья;
  • продажа имущественных прав на получение жилья;
  • покупка имущественных прав посредством фонда финансирования;
  • участие в кооперативе (совместное строительство многоквартирного дома участниками кооператива).

Такие схемы продаж являются самыми распространенными среди застройщиков, некоторые из них вас защитят больше в случае форсмажерных обстоятельств, а некоторые — наоборот. Общее для всех этих схем то, что они могут содержать свои подводные камни. Рекомендуем перед покупкой недвижимости брать договор для ознакомления юристом и внесения возможных правок.

5. Какой ЖЕК принимает на баланс объект строительства?

Обязательно стоит уточнить, какой ЖЕК будет обслуживать сданный в эксплуатацию объект. Стоит взять на ознакомление договор с ЖЕКом, обсудить его с юристом. Если у застройщика есть готовые объекты, поинтересуйтесь у их жителей ценой и качеством предоставляемых услуг ЖЕКом. На сегодняшний день, как правило, обслуживанием занимается организация принадлежащая застройщику. В большинстве случаев такие ЖЕКи имеют стандартный перечень услуг для города и, соответственно, городской тариф на их предоставление. Но бывают и исключения, когда застройщик еще в первоначальном договоре, который вы подписываете при покупке квартиры, навязывает вам свой ЖЕК с заоблачными тарифами на обслуживание.

Знайте, что тарификация услуг в пределах черты города и за ней отличается. В Киеве часто бывает так, что цена 1 м² недвижимости в пределах городской черты и 2 км за ней фактически одинаковая, зато коммунальные тарифы за пределами города уже выше. Это немаловажный фактор, на который нужно обращать внимание.

6. Какие основные строительные материалы и технологии применяются на объекте?

Сегодня на рынке многоэтажной жилой недвижимости используется несколько технологий возведения несущих конструкций зданий, а также основных типов материалов, применяемых для этого. Разная технология строительства предусматривает разную прочность здания, устойчивость к сейсмичности и к частичным разрушениям несущих конструкций во время проведения ремонтных работ жителями дома.

Технологии строительства несущих конструкций:

  • монолитно-каркасная
  • монолитная
  • панельная
  • сборно-монолитно-каркасная
  • кирпичная

Материал наружных стен:

  • керамический красный кирпич
  • керамоблок
  • пеноблок
  • бетон
  • силикатный кирпич
  • газобетон

Материал внутренних стен:

  • керамический красный кирпич
  • керамоблок
  • пеноблок
  • газоблок
  • бетон
  • силикатный кирпич
  • газобетон
  • керамзитобетон
  • гипсокартон

Материал и технология утепления наружных стен:

  • пенопласт
  • пенополиуретан
  • минеральная вата
  • базальтовая (каменная) вата
  • вентилируемый
  • технология вентилируемого фасада
  • технология мокрого фасада (мокрой штукатурки)

Здесь невозможно выделить однозначно лучший для вас вариант технологии или материала. Для того, чтобы выбрать наиболее подходящий именно для вас вариант, вы можете знакомиться с нашими статьями, “Из чего возводят высотные дома” и “Из чего возводят стены в новостройках”.

7. Какая предусматривается внутренняя отделка квартир, и что входит в ее комплектацию?

Государственными строительными нормами предусматривается минимальная отделка и комплектация жилых помещений, которая в себя включает:

  • окна (соответствующие нормам теплосбережения в нашем регионе);
  • входные металлические двери;
  • радиаторы отопления;
  • счетчики на воду;
  • счетчики на газ;
  • счетчики на электричество;
  • счетчики на отопление (в скором времени данные счетчики застройщик будет обязан устанавливать в обязательном порядке);
  • внутриквартирные электропредохранители (автоматы);
  • датчики пожарной безопасности;
  • разводка электросети по комнатам медным кабелем;
  • штукатурка на кирпичных поверхностях;
  • стяжка полов НЕ является обязательной;
  • разводка сантехнических выводов по квартире не обязательна (предусматриваются выводы из сантехнического стояка);
  • установка санфаянса не обязательна.

Само собой полагается, если квартира более укомплектована, стоит учесть тот факт, что и цена квадратного метра будет дороже. Зачастую, лучше купить квартиру с наименьшей отделкой по более доступной цене. Это позволит вам сэкономить деньги и вложить их в ремонт, который будет более качественным и долговечным нежели выполненный застройщиком “конвеерный” вариант.

8. Какие имеются возможности перепланировки квартиры?

Часто люди покупающие квартиры с целью проживания в ней, интересуются реальными возможностями перепланировки. На это влияет количество несущих конструкций внутри квартиры, а также политика застройщика. Поскольку большинство домов возводится по монолитно-каркасной технологии, то наличие небольшого количества несущих стен не слишком сузит возможности перепланировки. А вот если вы захотите изменить планировку на этапе строительства, то заранее уточните во сколько это вам выльется, если заказать у застройщика, и не выгоднее ли это будет сделать самому. Стоит так же отметить, если инвестор желает увеличить площадь кухни за счет объединения лоджии с кухней, то официально через застройщика это выполнить не получится, так как дом могут не ввести в эксплуатацию. Стандартная стоимость смены планировки квартиры через застройщика колеблется в пределах 1-1,5 % от стоимости квартиры.

9. Какая проводится отделка зон общего пользования?

Все дело в том, что последние тенденции показывают, что застройщики пытаются завлечь больше инвесторов улучшенной отделкой дорогостоящими материалами вестибюля дома, поэтажных коридоров, комфортными бесшумными лифтами. Потому не помешает лишний раз уточнить, в каком доме предстоит вам жить после завершения строительства, ведь далеко не все комплексы могут этим похвастаться

10. Какие завершенные объекты имеются у застройщика?

Данный вопрос позволит вам лишь получить информацию для дальнейшего самостоятельного изучения ситуации с домами, в которых уже проживают люди. Для этого достаточно всего лишь получить название или адрес объекта, после чего ввести его в поисковик с приставкой “форум” или “инвестор”. Далее, посвятив несколько минут на прочтение специализированных форумов, у вас будет достаточно информации для принятия соответствующего решения. Обратите внимание, что сейчас на форумах, где обсуждаются многие объекты недвижимости, работают как представители застройщика, так и нанятые лица, перед которыми стоит задача очернить деятельность застройщика. Так что часто для того что бы извлечь для себя рациональное зерно, придется пролистать не одну страницу данного форума.

Из истории работы компании можно понять и то, насколько возможна задержка ввода в эксплуатацию, и тенденции относительно качества выполнения работ, уже упомянутые тарифы ЖЕКа застройщика.

Мой совет — не принимайте поспешных решений, даже когда это один из именитых застройщиков. Если вам быстро нужно приобрести объект, постарайтесь максимально его изучить посредством перечисленных выше вопросов и рекомендаций. Мне встречались объекты от известных, казалось бы, надежных застройщиков, но с разрешительной документацией на отдельных объектах у них было не всегда все в порядке. Конечно же, если ваш выбор пал на один из объектов, который числится в каталоге рекомендуемых объектов BESTATE, можете более решительно делать выбор в его пользу, ограничившись лишь выбором необходимой площади.

Александр Лыпко

Related Posts

6 Responses
  1. Татьяна Самарина

    Благодарю за действительно полезные советы

  2. Генадий

    Спасибо! Помогли с деталями выбора квартиры

  3. Надежда Сапунова

    Добрый день! Хорошая статься. Хочу обратить ваше внимание на 1 нюанс. В 2013 году я инвестировала в покупку квартиры в жилищно-офисном комплексе в Киеве. Документы, которые предоставил мне застройщик: договор аренды земли для строительства жилищно-офисного комплекса; лицензию на строительные работы; разрешение на строительство, и экспертизу проэкта от ДП Укрдержекспертиза, где указывалась этажность здания 12 этажей. В декабре 2014 года Киевсовет начал судится с застройщиком, потому что согласованный проэкт был на 8 этажей. Киевсовет требует снести незаконно построенные этажи здания с 9 по 12 (моя квартира как раз на 9-м). Суд идет уже 2 года, и конца края не видно. Вот такие бывают истории. Так что наличие всех документов не спасает инвесторов от кидка.