Из чего возводят высотные дома. Как правильно выбирать и как анализировать новостройки

как выбрать новостройку

В последнее время на рынке недвижимости появилось очень много новых строительных материалов. Многие из них имеют различные коммерческие названия, с которыми обычному покупателю очень непросто разобраться. В сети есть немало статей, посвященных строительству частных домов. Здесь я бы хотел приоткрыть свет на строительство многоквартирных высотных домов и расписать технологию строительства с точки зрения теплотехники, а также звукоизоляции хотя бы на уровне, который позволит вам более грамотно оценивать рекламные проспекты застройщиков.

Особенностью современного строительства является увеличение этажности домов. Это в свою очередь вносит свои коррективы и в конструкторские решения, а также в перечень используемых материалов. Для начала я бы хотел подчеркнуть, что идеальный многоквартирный дом — это прочный, теплый, с хорошей звукоизоляцией (как от шума за окном, так и от особо активных соседей), долговечный, имеющий хорошую вентиляцию. Давайте рассмотрим наиболее распространенные технологии строительства именно согласно этим параметрам.

Прочность дома

Для начала, хотелось бы обратить внимание на прочность дома и его долговечность, во всяком случае долговечность несущих конструкций. Прочность зданий в большой степени зависит от места, где расположено здание, почвы, фундамента здания, а также качества исполнения шахт лифтов, которые обеспечивают вертикальную жесткость здания, а также качества несущих конструкций. Большое значение имеет масса здания, а соответственно и нагрузка на фундамент. Анализ почвы простому инвестору получить сложно. Да и не так просто в нем разобраться без специализированных знаний. В то же время можно обратить внимание на некоторые косвенные признаки. Например, если большой и тяжелый дом стоит на крутом склоне, то это сигнал, на который стоит обратить внимание при выборе и насторожиться. Также стоит посмотреть на наличие водоемов поблизости. Как правило, водоемы сопровождаются какими-то подземными водами, которые могут осложнить строительство и уменьшить срок службы здания, если не будет принято каких-то дополнительных мер, а это влечет за собой удорожание строительства.

Фундаменты

В последнее время фундаменты зданий представляют из себя в основном цельный монолит, залитый непосредственно на площадке. Обратить внимание стоит на наличие/отсутствие свай в доме. За счет наличия свай дом получается более устойчивым.

Оценить качество шахт лифта инвестору сложно, поэтому этот пункт в этой статье мы опустим. Тут можно просто посмотреть на качество строительства монолитной части зданий у этого застройщика.

Качество несущих стен

Для начала отмечу, что в настоящее время дома строятся по монолитно-каркасной технологии, чисто монолитной технологии, есть панельное строительство и есть сборно-монолитная технология. На многих сайтах пишут о преимуществе монолитно-каркасной технологии. Если брать идеальные дома, выполненные по всем этим технологиям и не обращать внимания на стоимость строительства, то наверное, так и есть. Но поскольку ничего в этом мире нет идеального, а стоимость недвижимости порой играет немаловажную роль при выборе жилья, то стоит расписать каждый из этих пунктов отдельно.

Достоинства и недостатки у каждого типа дома
Панельный дом

панельныйСравнивая панельные дома с монолитно-каркасными, обычно выбирают дешевые дома советской постройки, которые хорошо знакомы многим. Панель в таких домах использовалась преимущественно с полостями внутри.  На самом деле, панельное строительство не оставалось на месте и активно развивалось. Современная панель может представлять собой сендвич из разных по своим свойствам материалов, что может обеспечить высокую прочность в сочетании с высокими теплоизоляционными и/или звукоизоляционными  характеристиками. Современный панельный дом получается уже теплым. А за счет того, что панели отливаются в заводских условиях, проще обеспечить контроль качества панелей. При выборе панельного дома следует обратить внимание не только на конструкцию наружных стен, но и на внутренние перегородки. Поскольку у нас принято считать панельное строительство более простым и дешевым решением, застройщики ищут решение по снижению стоимости панельного строительства. Одним из таких решений может быть применение внутренних перегородок из тех же полых панелей, что использовались в ругаемых многими дешевых советских домах. Но еще раз подчеркну, что это обусловлено чисто маркетинговыми причинами, но не строительными ограничениями. Звукоизоляция таких домов тоже оставляет желать лучшего. В пустотах, которые находятся внутри панелей, могут возникать звуковые резонансы. Пустоты в панели делаются для облегчения плиты, но чем плита более массивная, тем лучше она гасит шум, особенно ее низкочастотную составляющую.

Также от массивности внутренних перегородок будет зависеть и термодинамические процессы в здании. Как бы парадоксально это для кого-то не звучало, но чем массивнее внутренние перегородки здания, тем большее количество тепла (или прохлады) может накопить в себя здание, а значит такое здание будет более инертно при резких перепадах температур. В целом, такое здание лучше сохраняет тепло или прохладу.

Получается, что панельный дом, сделанный по современной технологии, но без экономии на внутренних перегородках будет лучше монолитно-каркасного, имеющего легкие внутренние стены? В каких-то аспектах может быть, но не во всех. Не стоит забывать, что излишняя массивность здания — это дополнительная нагрузка на фундамент. При прочих равных, такое здание прослужит меньше. Второй недостаток чисто панельного дома — невозможность перепланировки квартир. Все стены являются несущими (за счет чего и получается высокая массивность здания). Третий недостаток этого типа домов — это сложность налаживания процесса. Сама разработка панелей — это достаточно сложный и трудоемкий процесс, поэтому этот тип домов будет рентабельным только при серийном производстве. О каких-то индивидуальных архитектурных решениях тут говорить не приходится. Именно это ограничение и не дает этому типу домов соперничать на рынке дорогого жилья.  Панельное жилье может быть качественное, комфортное, но оно не будет иметь индивидуальных решений. Все будет стандартным — как в архитектуре домов, так и в планировках.

Монолитно-каркасный дом

монолитно-каркасныйДостаточно популярным на нашем рынке является строительство домов по монолитно-каркасной технологии. В отличии от панельных домов, где все стены являются несущими, при строительстве монолитно-каркасных домов возводится только прочный каркас, который заполняется легкими материалами. Это позволяет существенно уменьшить нагрузку на фундамент. Последнее качество позволяет использовать данный тип домов в сейсмически опасных районах. Также дополнительную прочность дает и то, что весь каркас представляет из себя единый монолит. Комфорт же проживания в этом случае будет зависеть от того набора компонентов и материалов, которыми будет заполнен этот каркас. Также как и в случае с панельными домами тут стоит также обратить внимание на материалы внутренних перегородок. Эти материалы будут тоже влиять не только на прочность несущих стен, но и на звукоизоляцию, а также на термодинамические процессы в здании. Массивность же наружных стен будет идти во вред термодинамическому комфорту, поскольку толстые наружные стены будут хранить в себе, в какой-то мере, запас температуры улицы. Идеальный дом, с точки зрения термодинамики, должен иметь бесконечно большой запас тепла внутри здания (запас тепла комнатной температуры) при бесконечно малой массивности наружных стен (бесконечно малый запас температуры улицы). В идеале, та часть стены, которая находится снаружи здания, должна быть максимально легкой, но при этом иметь максимальную теплоизоляцию. По этой же причине не рекомендуется утеплять наружные стены изнутри. В этом случае вы сдвигаете запас температуры улицы поближе к комнате, а стены комнаты не будут принимать участия в термодинамических процессах в помещении. Холодный или теплый воздух, заходящий в помещение, будет практически мгновенно нагревать такое помещение. В жару будет очень быстро становится жарко, а в холод — холодно. Аналогию можно провести с термосом. Если взять термос и заполнить его доверху, потом наполовину, а затем налить жидкости только на дно, то можно будет увидеть как один и тот же термос по разному держит тепло. В нашем случае в роли жидкости выступают массивные элементы внутри здания — т.е. все то, что может в себе накапливать тепло, а затем отдавать его, нагревая или охлаждая помещение. Если в качестве материала для внутренних перегородок используется материал, имеющий высокие теплоизолирующие свойства, то знайте, что такой материал мало того, что не имеет высокого запаса накопленной энергии (т.к. такие материалы легкие и пористые), так еще и не будет активно участвовать в термодинамических процессах, т.к. хороший теплоизолятор не будет охотно отдавать накопленное тепло.

Также в случае утепления изнутри есть риск получить точку россы под слоем утеплителя. При нашем давлении эта точка будет образовываться при температуре 6-10 °C. Если эта точка будет образовываться внутри стены, то ничего страшного, поскольку доступа влаги туда нет и ничего конденсироваться там не сможет, но если эта точка будет под утеплителем, то Вы рискуете получить сырость под слоем утеплителя. Если же утеплитель будет плохо выводить влагу, то эта влага может там со временем накапливаться.

Итого, из этого следует усвоить, что легкий и теплый материал на наружных стенах здания — это хорошо, а на внутренних — плохо.

Также следует обратить внимание на вентиляцию здания. Вентиляция играет огромную роль для комфорта проживающих в здании. Вентиляция может быть как через стены здания, так и через вентиляционные шахты, через окна и т.п. Есть материалы, которые хорошо пропускают воздух, есть которые плохо или совсем не пропускают. В случае использования недышащих материалов, следует уделить повышенное внимание вентиляционным системам здания. В случае с панельными домами на особую дышимость стен расчитывать не приходится, а вот для монолитно-каркасных домов можно подобрать воздухопропускаемые материалы. Сследует, тем не менее, помнить, что прочность цепи — это всегда прочность самого слабого звена. Т.е. подбирая дышащий материал стен, надо подбирать также дышащий вариант наружного утепления здания. К таковым относятся вентилируемые фасады зданий. Если же в здании дышит только часть стены, например, подобрана дышащая стена в сочетании с недышащим утеплителем, то на вентиляцию в таком случае расчитывать не придется. Однако, какая-то польза может быть и в этом случае. В случае образования точки россы под утеплителем, влага сможет выйти внутрь здания и потом уйти через вентиляцию здания. То же самое будет если наоборот — недышащая стена в сочетании с вентиляционным фасадом.

Таким образом, можно сделать вывод, что вентилируемый фасад лучше утепления под мокрую штукатурку. Но и здесь, как везде, есть тонкости. Оказывается, не всегда и не по всем параметрам. Как фасады под мокрую штукатурку, так и вентилируемые фасады могут быть разными по качеству и использованым материалам. Один из важных параметров, который может видеть инвестор, это материал утеплителя.

Для мокрого фасада используют чаще всего вспененный пенополистирол (в простонародии пенопласт), экструдированный пенополистирол, а также минеральную вату. Минеральная вата используется часто для поясов вокруг окон, на балконах или между определенными этажами — по пожарным нормам. Также иногда встречаются случаи использования минеральной ваты как основного материала утеплителя. Насколько это целесообразно — мне сложно сказать. С одной стороны, материал не боится нагреваний (пенопласт постепенно разлагается при температуре выше 60 °C, так что на солнце постепенно такой фасад будет летом портиться, особенно с солнечной стороны зданий). Но с другой стороны, минеральная вата любит накапливать в себя влагу. Во влажном состоянии теплоизоляционные свойства минеральной ваты значительно отличаются от номинальных показателей, указанных в справочниках. В то время как пенопласт совсем не накапливает влагу и не меняет от влаги своих свойств. Экструдированный пенополистирол — это однозначно более качественный (хотя и более дрогой) материал по сравнению с обычным пенопластом, причем как по теплоизоляционным свойствам, так и по долговечности.

Очень многие панически бояться пенополистирола в связи с пожарами зданий (например, нашумевший пожар в доме на м Шулявская), но следует отметить, что в тех случаях материал использовался в сочетании с вентилируемыми фасадами, соответственно, к нему был доступ воздуха. Под штукатуркой без доступа воздуха даже самый дешевый пенопласт гореть не будет. По экологичности пенопласт и экструдированный пенополистирол — далеко не идеальные материалы, но поскольку речь идет о наружной части здания, то это не настолько критично, как об этом любят иногда говорить.

Вентилируэмый фасад, как уже отмечалось выше, имеет преимущество в пропускании воздуха. В качестве утеплителя под плитами вент. фасада обычно используют минеральную вату. Использование пенопласта в качестве утеплителя именно с вент. фасадами по пожарным нормам запрещено. Но сам факт того, что используется минеральная вата тоже мало о чем говорит. Надо также знать, какая именно минвата будет в Вашем доме. Она может быть как каменная (базальтовая вата), так и стекловата. Часто применяют стекловату, поскольку она ощутимо дешевле. Если застройщик использует каменную вату, то обычно он не стесняется рассказывать об этом в своих буклетах, поскольку эта технология более дорогая. Разница же между этими материалами будет в долговечности. При строительстве советских панельных домов активно использовалась стекловата. Несложно убедиться в том, что с ней стало за несколько десятков лет — она слежалась. Это не очень долговечный материал. Так что в плане долговечности никаких преимуществ у дешевого вент. фасада перед мокрым фасадом нет. Когда пишут о подобном в рекламных проспектах, не указывая, какая именно минеральная вата будет использоваться, то знайте, что это в большей степени маркетинговый ход. Преимущество будет лишь в недолговечной «дышимости» фасада.

Далее я бы хотел немного остановиться на таких типах домов как чисто монолитный дом, а также сборно-монолитно каркасный. Оба не очень часто применяются в нашем строительстве по разным причинам.

Монолитный дом

монолитныйПреимущество — полная свобода действий для архитектора. Также все стены здания (большинство по крайней мере) представляют из себя единый монолит. Но есть и недостатки. Такое здание получается более массивным. Поскольку стены заливаются непосредственно на строительной площадке (как и в случае с монолитно-каркасным домом), то нет возможности обеспечить высокий контроль качества работ. Из-за этого делают дополнительный запас по толщине стен и перекрытий. Материалоемкость таких зданий очень высокая. Возможно, в последствии что-то и изменится, но на данный момент этот тип зданий не является особо перспективным и популярным.

Сборно-монолитно-каркасная технология строительства

сборно-монолитно-каркасныйНа нашем рынке этот тип строительства также можно отнести к экзотическим. Но в отличии от монолитных зданий, он является на данный момент наиболее перспективным в сегменте недорогого жилья. Этот тип строительства представляет из себя сочетание панельного и монолитно-каркасного строительства. Панели для такого здания изготавливаются на заводе с заводским контролем качества, но при этом несущими являются не все стены — так же, как и в случае с монолитно-каркасной технологией. Материалоемкость у этого типа строительства самая низкая (за счет заводского контроля качества панелей, а следовательно, и меньших запасов по толщине). Материал наружных и внутренних стен здесь выбирается так же, как и для монолитно-каркасного здания. Иногда при соединении плит, изготовленных на заводе, используется технология заливки элементов. Таким образом, все элементы такого здания могут представлять в конечном итоге практически тот же цельный монолит, что и при строительстве монолитно-каркасного здания. Таким образом, этот тип здания сочетает в себе практически все лучшие свойства как панельных, так и монолитно каркасных домов. В чем же причина низкой популярности такого строительства? Разработка такого дома, также как и в случае с панельными домами — достаточно сложный процесс. Он имеет смысл лишь при серийном строительстве. Т.е. высокой индивидуальности от таких зданий ждать не стоит. Это именно тот фактор, который ограничивает применение этих домов только в недорогом сегменте. Также строительство подобных домов требует от застройщика наличия собственного завода ЖБИ, что доступно далеко не всем.

Данный материал позволит вам больше сориентироваться при выборе своего нового жилища особенно если вы покупаете квартиру для себя, а не с коммерческой целью.

Александр Лыпко

Related Posts

1 Response
  1. Яна

    Александр, спасибо Вам за такую статью! Я уже кучу материала пересмотрела по поводу вентфасадов. У нас тут с мужем спор: он за панельный дом с вентфасадов с минватой(как он выражается экологичной),а я за монолитно-каркасный с пенополистиролом оштукатуреным:) Спасибо ещё раз,очень информативная статья)