Цена квадрата и куда идут наши деньги

стоимость недвижимости

Многие покупатели задаются вопросом, насколько цена в долларах за м² сможет еще упасть при последующей девальвации гривны. Конечно, можно смело заявить, что нижней планкой цены может стать и 300 у.е./м² для строящегося объекта на 50% стадии готовности. Но, спешу заверить,  это может случиться если страна будет стоять обеими ногами в тотальном дефолте или несвергаемом кризисе. В этом случае лучше не браться прогнозировать курс гривны к доллару. Стоимость однокомнатной квартиры в таком случае будет наверняка исчисляться миллионами гривен.

Так чего же ожидать от долларовой цены на первичном рынке? Многие аналитики в январе 2015  уже прогнозировали себестоимость строительства в 2015 году на уровне 5500 — 6500 грн./м², но это было при официальном курсе в 18 грн. за доллар США, сейчас же, если учесть новый курс, то цифры выходят на новый уровень — 7800 — 9200 грн./м². Почти в такой же пропорции выросла цена в гривнах на всю первичку в период с 01 февраля по 10 февраля. Это говорит о том, что большинство застройщиков решили идти на поводу у курса доллара США и тем самым испытывать спрос на недвижимость у покупателей. Заинтересованность в жилье эконом-класса от застройщика и продажи понемногу начинают снижаться. Это может свидетельствовать о достижении той границы, когда рядовой покупатель, хранящий деньги в гривне и желающий их сохранить, уже не так охотно решается на инвестирование в квадратные метры. С таким успехом сейчас уже можно попросту переводить гривны в доллары для их сохранности от девальвации. Также стоит отметить, что максимальный спрос в январе 2015 года припадал на сегмент “эконом-” и, отчасти, “комфорт-” на уровне 13000 грн./м²  в строящемся доме. С февраля на отметке 15 000 грн./м² интерес покупателей пошел вниз, но остался все еще в приделах допустимого для финансирования объектов.

Что думают застройщики по этому поводу? Здесь все просто — максимальная прибыль! Ведь это бизнес. Стоимость квадратного метра от 1000 у.е. на стадии котлована еще год-полтора назад звучит как сказка. Особо “стойкие” застройщики очень неохотно идут на снижение данной цифры, так как помимо выполнения обязательств перед инвесторами, успешность их бизнеса исчисляется количеством нулей на счетах европейских банков. Если вы, считаете, что все вложенные средства идут идут на объект, в котором вы приобретаете квартиру, то это не совсем так. В основном, бюджет распределяется на строящийся объект, разработку/проектирование нового объекта, строительство нового объекта, который находится на начальной стадии, когда инвесторы еще не так охотно несут свои кровно заработанные, а темпы строительства показать надо. Так поступает большинство. Если теперь мы возьмем ранее озвученную среднюю себестоимость 8500 грн./м² или 340 у.е./м² (по состоянию на 10.02.2015 при курсе 25 грн./у.е.), вы сможете понять, во сколько обходится самое дешевое жилье в Киеве с захудалым местом расположением возле свалки/коллектора/завода, построенного из самых доступных строительных материалов. И прошу заметить, что коррупционную составляющую в себестоимость никто не включал, как заработок от бизнеса, разработку и строительство перспективных объектов, которые напрямую влияют на стабильность и завершение текущего объекта. И все это путем подключения дополнительных каналов прибыли и сбыта (не путайте данное описание со “строительной пирамидой”: это специфика строительного бизнеса). Для тех, кто не знаком с числами коррупционной составляющей, рекомендую ознакомится со спец. репортажами прошлогодних выпусков журналов “Деньги”, “Корреспондент” и “Фокус”, где данные показатели колеблются в районе 20-50% от себестоимости объекта. Самое ужасное для застройщика здесь то, что неизвестно, сколько и когда придется “отвалить”, потому-то данный риск и закладывается в себестоимость квадратного метра в статью “риски”. Теперь, когда мы включим средний показатель коррупционной составляющей и пересчитаем усредненные показатели себестоимости, то получим следующие цифры: 11500 в гривнах или 460 в долларах США за 1 кв.м. при курсе 25грн./у.е. Прошу заметить, что эта себестоимость присуща тем же самым “далеким и бедным” киевским новостройкам с минимальными рисками, вероятность ввода в эксплуатацию которых сохраняется на высоком уровне без учета форс-мажорных обстоятельств. Если же мы возьмем более респектабельное место расположения (не  центр), к примеру, Соломенский, Голосеевский, Оболонский район, пусть даже окраина, но возле парка/озера с развитой инфраструктурой и транспортной развязкой, себестоимость, априори, не может находится на уровне 340-460 у.е./м². Для надежного застройщика такая цена — это билет в один конец без какой либо перспективы для новых проектов, а для его инвесторов — огромнейшие риски.

Какой вывод из всего этого следует? С одной стороны, критическая цена для покупателей недвижимости на уровне 15000 грн./м² в строящемся доме становится тяжеловатой на подъем, с другой — киевскому застройщику опускаться значительно ниже этой отметки — нерентабельно. Следовательно, при сложившейся нынешней ситуации с курсом, стоимостью материалов и уровнем коррупции, можно сделать вывод, что сегодняшняя рыночная цена с 750 у.е./м² еще может продержаться, но не долго. Золотой срединой и одновременно “дном” цен на недвижимость в долларах в 2015 году может оказаться стоимость квадрата в 600 у.е. плюс минус 50 у.е., при условии, что в скором будущем начнется экономический рост. Да, цена в гривнах будет продолжать рост, но это будет оптимальным сочетанием цены/качества для покупки жилья на первичке.

Что будет, если доллар достигнет отметки в 50 грн. Если коротко — цена снизится вплоть до 300-400 у.е./м², но это произойдет после полного искоренения коррупции, замещения современных строительных материалов самыми дешевыми, не имеющими ничего общего с экологичностью или долговечностью. При этом, цена таких квадратов будет обусловлена еще и местом расположения.

Александр Лыпко

Related Posts

3 Responses
  1. Антон Михальчук

    Это просто куча текста. Структурируйте информацию, чтобы она хорошо усваивалась.

  2. Игорь Миськевич

    Статья немного завуалирована и больше для играков рынка недвижимости нежели ее покупателей.

  3. Алексей

    Суть ясна, с автором во многом согласен. В частности 600 у.е. за метр.